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商品房限价制度：剃头挑子一头热

有关部门日前表示，2006年，北京将全力解决住房供应结构问题，并推出限价商品房。这是北京市有关部门正在考虑的遏制房价上涨之良策。

据介绍，限价商品房是通过在土地、项目招投标时，为其设定最终的销售限价。不过，最终的限价水平、推出的楼盘数量及位置，还需要与其他主管部门协调后确定。

至于要采取如此措施的原因，出台该政策的相关部门解释说，2005年北京住宅价格整体增幅偏高，期房价格增长较快，去年5月份一度接近30%，宏观调控之后，北京市房地产交易信息网显示的数据是，去年全年期房价格增幅达20.1%。这是为了限制房价的过猛增长而采取的措施。

不过，对于这样的政策，专家和开发商代表则表示出了质疑。

不符合市场发展要求

北京师范大学不动产研究学院院长黄兴文对此表达了自己的担忧，他说：“第一，限价商品房供应量是多少，限价幅度是多少？如果这些问题没有解决好，贸然实行限价商品房政策无疑就是搬起石头砸自己的脚，这对政府来说是一个相当大的考验。第二，在对价格进行限制的同时，土地供应的问题又凸现出来了，招拍挂政策对此还有效吗？在现行的招拍挂政策还没有完全健全的情况下，又对土地市场重新划分，对监管提出了更高的要求。第三，执行时间能够持续多长？在“十一五”规划的第一年，任何一项房地产政策对于今后5年的房地产市场发展都有着举足轻重的作用，导向问题再也不能犯错误。”

中国社会科学院财贸经济研究所倪鹏飞则认为：“我感觉这个政策不符合市场发展的要求，从理论上来说，它是没有经济学的道理的。从实践上来说，根据以前的包括经济适用房的一些经验，可能会出现一些畸形。限价商品房从最初的规划到开发到装修到交易，到最后的物业服务，这么长的一个环节，怎么限制？政府对整个市场限制规划,这要多大的成本，所以说成功的可能性不大，它不符合市场化需求。”

是用计划经济手段调控市场经济

房地产行业的发展与国民经济的发展、城市规划建设、人民收入水准、金融、税收和土地等宏观政策都是高度相关的，这些政策对房地产的影响非常大。

阳光100集团常务副总范小冲很坦率地表达了他的直观感觉：“限价商品房是一厢情愿的，这实际上是用计划经济的手段来调控市场经济，最后可能会带来非常严重的后果，就像今天的股市一样。实践上也不大可行，每个地段开发规模是不一样的，开发周期也不一样，比如预售如何限价，成熟期如何限价，不同户型怎么限价？是政府补贴还是开发商要降低利润呢，这个从规划设计，涉及到非常多的环节，每个项目都是不一样的简单地给一个限制价格，在实践上是根本做不到。”

遏制炒房可采用差别税收

遏制炒房，打击投机者，是政府和房地产市场发展共同的目标。但是，不能因噎废食，否则后果比较严重。范小冲说：“这是违背市场规律的一个做法，没有得到社会普惠的效果，这样反而对其他人是更大的不公平，也是对其他开发商的不公平。其次，开发商做限价房，首先是控制成本，成本控制降到最低，建造的房子可能并不符合客户的居住要求，这样本身既没给客户创造价值，没给城市创造价值，政府和老百姓也没得到实惠。是不是真的没有办法解决这个问题呢？”

“若干年前，到新加坡市区中心塞车很厉害，因此政府规定凡是进入市区的车要加收费，一定限度的收费解决了交通堵塞的问题。通过这个例子可以看出，征税也是一种计划与市场结合的好手段。”

对于解决炒房问题，倪鹏飞想出了两条途径，一个是完善制度，第二个是加强宏观调控。他说：现在大家比较认同的就是税收，尤其是差别税收。为什么开发商愿意建大房子而不愿意建便宜的房子，因为税收都是一样的，当然是建好房子，建大房子，建别墅利润高，但是采取差别税收的话，就会达到一种平衡。

“目前，中国的信息披露制度，预警制度以及监督体制亟需健全，否则，一些好的政策只是剃头挑子一头热。”

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